베트남, 하반기 부동산가격 큰 변화없을 듯…재고쌓여 공급안정
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베트남, 하반기 부동산가격 큰 변화없을 듯…재고쌓여 공급안정
  • 떤 풍(Tan phung) 기자
  • 승인 2019.06.24 16:59
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- 버블우려로 부동산 대출제한…대출용 단기자본 60%→ 40%, 향후 30%로 축소 예정
--장기적으로 부동산 전망 밝아…외국인투자 증가, 도시화진행으로 매년 100만명 이동 등
하반기 베트남 부동산시장은 신규물량과 기존 재고물량이 쌓여있는 등 공급안정에 따라 큰 가격 변동이 없을 것으로 전망된다. (사진=kinhtedothi.vn)

[인사이드비나=하노이, 떤 풍(Tan phung) 기자] 베트남의 하반기 부동산시장은 공급 안정으로 가격 변동이 크지 않을 것으로 전망된다.

응웬 민 응옥(Nguyen Minh Ngoc) 베트남부동산중개업협회(VNREA) 시장연구원은 "6월까지 중·고급 아파트 시장은 가격 변동이 없을 것"이라며 “그러나 일부 부동산은 고객우대 판매정책으로 인해 가격이 소폭 하락할 것이다”고 말했다.

응옥 연구원에 따르면 하반기는 부동산개발 투자자들이 자본을 회수하기 위해 유동성을 늘리고 내년 투자를 위한 자금원을 마련하는 기간이 될 전망이다. 따라서 소자본 고객이 적당한 부동산을 찾는 것은 더 쉬워질 것으로 예상된다.

VNREA에 따르면 지금은 올해 초보다 신규 아파트 공급이 줄었지만 전년 대비 많은 부동산 재고가 쌓여 있으므로 연말까지는 지역 부동산 시장이 안정적으로 유지될 것으로 보인다.

◆ 매물늘어 가격 소폭 하락 가능성소자본 투자자 물건 찾기 적합 

응옥 연구원은 "신규 아파트 공급은 줄었지만 많은 물량이 남아있기 때문에 공급자들은 고객들로부터 자금을 회수해 유동성을 늘리기 위한 정책을 더 많이 시행해야 한다. 따라서 지난해보다 매물이 늘어 아파트 가격이 소폭 하락할 가능성이 있다"고 말했다.

응웬 만 코이(Nguyen Manh Khoi) 건설부 토지주택관리국 부국장은 "올해 말까지 부동산 부문의 규제 강화와 대출축소 등의 신용정책 변화가 시장에 큰 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

응웬 쩐 남(Nguyen Tran Nam) VNREA 회장은 부동산 버블에 대한 우려가 있으므로 정부가 부동산 대출을 제한하는 조치를 취하고 있으며 향후 더 긴축될 것으로 봤다.

이에 따라 부동산의 대출증가는 지난해 말부터 둔화되기 시작했다. 또한 시장의 구매력이 여전히 높은 가운데 주택 및 토지 보상 계획은 더 엄격해졌다.

올해 초부터 지금까지 베트남 부동산 시장에 대한 외국인직접투자(FDI)가 지난해보다 급격히 증가해 최근 3년 사이 최고 수준에 도달했다.

사실 신규 투자는 기존의 많은 물량 탓에 주춤한 상태다. 게다가 하노이, 호치민시, 다낭, 나짱 등 대도시의 토지공급은 부족한 실정이다.

한편 신규 사업은 토지보상과 부지 확보가 어려워 개발이 더디게 진행되고 있으며, 이는 토지자금 부족과 땅값 고공행진으로 이어지고 있다.

응옥 연구원에 따르면 부동산 금융정책은 기업의 투자촉진에 큰 영향을 미치고 있다. 정부가 중장기 대출에 사용할 수 있는 단기자본을 기존 60%에서 현재 40%로 조정했고 향후 30%로 더 축소된다.

남 VNREA 회장은 베트남 부동산시장의 강점은 엄청난 수요와 유동성이라고 말한다.

중장기적으로 볼 때 지역 부동산시장은 도시화가 진행됨에 따라 긍정적인 방향으로 흘러갈 것이다. 통계에 따르면 매년 100만명이 시골에서 도시로 이동한다. "중요한 것은 그들에게 양질의 부동산을 제공하는 것"이라고 그는 덧붙였다.

신용정책의 긴축으로 투자자들은 자신의 개발 로드맵을 위한 새로운 메커니즘을 구축하게 될 것이고, 매매시장 투자자들은 능력 대비 합리적인 투자 수준을 결정해야 할 것이다.

콘도텔 분양률은 40%에 불과해 60%가 재고로 남아 신규 주택공급이 줄어든 원인으로 작용했다.

베트남부동산중개업협회는 연초부터 현재까지 특히 하노이와 호치민시 두 대도시에서 신규 부동산 공급이 감소하는 경향이 있다고 말했다. 전년 대비 주택 공급량은 하노이에서 25% 감소했고, 호치민시는 약 50% 감소했다.

전문가들은 신규 공급이 줄어든 원인이 최근 3년간 아파트 재고가 많아져 총 재고액이 23조동(9억9천만달러)에 달했기 때문이라고 분석했다.

그 중 콘도텔이 재고량이 가장 많았다. 해안지방과 도시에서 콘도텔 분양률은 40%에 불과했는데, 이는 60%가 재고로 남아 있다는 것을 의미한다.

◆ 호치민시 서민주택, 하노이시 중급주택 재고물량 많아

부동산컨설팅회사인 새빌스(Savills)베트남이 발표한 보고서에 따르면 낙관적인 경제 전망, 높은 수준의 FDI, 적절한 통화정책이 베트남 부동산시장의 성장을 보장함과 동시에 주요 도시에서는 부동산 수요를 맞추기 위해 공급을 늘릴 것이라고 한다.

2020년까지 대부분의 부동산 재고는 호치민시는 서민주택(C등급), 하노이는 중급주택(B등급)이 될 것으로 전망한다. 하노이와 호치민시는 역동적인 변화를 겪고 있으며, 높은 수준의 FDI와 새로운 투자의 물결을 끌어들이고 있다.

이 두 도시에는 베트남 전체인구 중 17%가 거주하고 있으며, 동남아에서 가장 높은 도시화율을 보여주고 있다. 또한 도시지역의 인구 증가는 주택에 대한 높은 수요를 만들어냈다. 신규 공급의 대부분은 인구통계 및 거시적인 기초와 직접적으로 관련있는 서민주택으로 구성되어 있다.

2014~2018년 사이 두 도시는 상당한 부동산 판매량 증가를 기록했다. 호치민시 거래량은 지난 5년간 매년 44%씩 증가해 지난해에는 4만9,000건을 상회했고, 분양률은 최근 5년간 87%로 가장 높은 수준을 기록했다.

작년에 하노이의 주택판매는 20% 증가했다. 2014~2018년 중급주택의 판매율이 43~61%를 차지했고 서민주택은 31%를 차지했다. 반면 고급주택의 경우 높은 가격과 제한된 신규공급으로 인해 8%만을 차지했다.

최근 3년간 고급아파트 시장의 실적은 높아지고 있으며 가격경쟁력과 임대수익률을 앞세워 국내외 구매자들을 끌어들이고 있다. 지난해 하노이와 호치민시에서는 외국인 투자자들이 높은 수요를 보였다.


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