[석태문 박사의 VINA프리즘] (15) 사회주택, 서민이 행복한 집(하)
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[석태문 박사의 VINA프리즘] (15) 사회주택, 서민이 행복한 집(하)
  • 석태문 대구경북연구원 선임연구위원(농업경제학박사)
  • 승인 2019.09.16 16:11
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- 정책개념 다른 나라와 달라…입주대상 넓고, 기간 무제한, 매매가능
- 주택 규모 30~70㎡, 품질 우수하고 집값과 관리비는 저렴…서민주거에 안성맞춤
주상복합형태의 사회주택. 베트남의 사회주택은 입주대상이 저소득층 뿐 아니라 군인공무원에 이르기까지 넓고, 거주기간도 길며, 사고팔수 있는 등 다른 나라 사회주택과는 다른 점이 많다.

[인사이드 비나=석태문 대구경북연구원 선임연구위원(농업경제학박사)] 사회주택은 저소득층의 주거를 지원하기 위해 정부가 지은 주택이다. 이 점에서 세계 각국의 사회주택 정책은 대동소이하다.

그러나 베트남 정부는 자국의 사회주택 정책은 다른 나라와 근본적으로 다르다고 말한다. 어떤 이유 때문일까?

첫째, 베트남의 사회주택은 정책대상이 훨씬 넓다. 사회주택 입주대상은 국가유공자, 도시지역 저소득층, 근로자(산업단지, 기업체), 군인, 공무원까지 포함한다.

이들은 베트남 사회에서 서민층으로 분류되는 사람들이다. 입주대상에서 베트남의 사회주택은 서민층으로, 저소득층에 국한된 다른 나라와 뚜렷한 차이가 있다.

둘째, 거주기간에 차이가 있다. 한국의 사회주택은 최장 6~10년만 거주할 수 있다. 이후는 퇴소해야 한다. 하지만, 베트남에서는 본인이 원하면 50년, 그 이상 영구히 거주할 수 있다.

셋째, 베트남의 사회주택 거주자는 거주 10년이 넘으면 살던 집을 살 수 있다. 한국의 민간임대주택과 같은 방식이다. 한국을 비롯한 여타 나라의 사회주택은 매매가 불가능하지만, 베트남은 사고팔기가 가능하다는 차이가 있다.

넷째, 사회주택은 정부주도의 대규모 지역개발사업 일환으로 추진되고 있다. 대도시 산업단지 주변에 대단위 사회주택이 건설된다. 산업단지-사회주택이 결합된 ‘직장-주거’ 혼합모델이다. 

◆주거 취약계층과 지역개발 정책 연계해 추진

다낭시는 정부의 사회주택 프로젝트(2020년 국가주택개발 전략 및 2030년 비전)에 따라 사회주택 시범사업을 추진하고 있다. 다낭 호아칸(Hoa Khanh)지구의 사회주택을 보면, 베트남 사회주택의 성격을 알 수 있다.

저소득층용 사회주택 아파트(딴짜, 푸옥 지구) 419실, 호아칸 산업단지에 700실, 5개의 사회주택 아파트 3,200실, 2개의 산업단지 근로자용 아파트 3,934실, 그리고 학생기숙사도 단지내에 들어 있다.

기숙사 숫자가 없어서 이를 제외한 사회주택수만도 8,253개이다.

사회주택 건설 정책이 저소득층, 근로자, 학생을 망라하여 주거 취약계층과 지역개발 정책을 연계하여 추진되는 것이다.     

사회주택의 거실과 내부 인테리어 모습. 사회주택은 주택과 부대시설의 품질이 우수하고 값과 관리비는 저렴해 가성비가 좋다.

서민층이 입주하는 사회주택은 민간주택과 비교하면 장점이 많다. 우선 가격이 저렴하고, 구입 희망시 저금리 대출도 가능하다. 공공성이 강조된 주택이므로 가격대비 건축물 품질도 우수하다.

아파트 단지내 부대시설도 양호하다. 무엇보다 관리비도 저렴하여 서민주거에 안성맞춤이다.

사회주택의 규모는 30~70㎡이다. 사회주택 정책 초기에는 6층이하 등 층수 제한도 있었으나 지금은 층수 제한이 없다. 신축 중인 다낭의 사회주택 중에는 10층 이상 고층도 많다.

사회주택에 입주하려면 몇 가지 요건을 갖추어야 한다. 가족 공제후 소득이 월 9백만동(45만원)이하, 가구의 월평균 소득이 임대 총액의 4~5배 범위이어야 하고, 당연히 무주택자만 입주할 수 있다. 

사회주택을 구입하려면 세전 기준으로 ㎡당 약 40만원이다. 50㎡ 규모의 사회주택을 사기 위해서는 2,000만원이 필요하다. 이 가격은 시중의 같은 민영아파트와 비교하면 거의 절반 가격으로 싼 편이다.  

다낭의 인구는 매년 약 8,000~1만명씩 증가한다. 인근 지역에서 유입되는 사람이 많고, 출산율 증가 영향도 있다. 현재 인구 107만명인 다낭시는 2030 비전계획을 통해 인구 200만 도시가 될 것으로 예상된다. 지금보다 두 배나 큰 도시를 만들려면 외연 확장은 물론, 구도심 재개발사업도 필요할 것이다. 

대도시 지역의 주거수요는 빠르게 늘고 있다. 서민주거 안정, 저소득층 생계지원, 청년결혼 촉진 차원에서 사회주택 정책을 정비해야 한다. 사회주택 정책 대상자로 청년세대에 대한 우대조항을 대폭 보강할 필요가 있다.

◆많은 재원 필요, 민간주택 성격 가미해 보완 모색

베트남은 연평균 경제성장률이 6~7%에 달하는 초고도 성장국가이다. 이 성장단계 국가의 공통적 특징은 ‘농촌이탈→도시 인구집중→저소득층 확대→주택부족→주거경합(갈등) 심화’ 사이클이다.

현재 베트남도 이런 경로를 따르고 있다. 베트남 도시지역의 주거 안정도가 악화되고 있다. 청년가구를 포함한 1인가구 등 주거 취약계층 수가 계속 늘어나고 있어서 사회주택 정책을 보완하고, 확대할 시기이다.

베트남은 저소득가구 중심에서 서민가구까지 사회주택 정책대상을 대폭 확대했다. 정책의지가 높은 것은 좋지만, 사회주택 건설에 필요한 재원이 엄청나게 증가하게 되었다. 이런 문제를 해결하기 위해 사회주택 내에 민간주택 성격이 많이 담긴 것이라 생각된다.

사회주택은 시행초기에 6층이하로 제한됐으나 이제는 층수제한이 폐지됐다. 정부재원만으로는 사회주택 수요를 감당할 수 없기 때문에 민간형 사회주택 등 정책개편이 필요해 보인다.

입주하기 전에 미리 집값을 지불(선납제)하고, 몇년후 아파트가 완공되면 입주하는 사회주택도 있다.

한국의 민영아파트 분양 방식과 똑 같다. 베트남은 왜 이런 형태의 사회주택 정책을 추진하는 것일까? ‘공공-민간 융합형’ 모델은 높은 사회주택 수요를 정부재원만으로는 다 충당하지 못한다. 민간자본 투자로 사회주택 정책을 보완한 것이다.  

그렇다고 해서 취약계층 주거지원이란 사회주택 정책의 본래 의미가 퇴색되어서는 안 된다. 취약계층형 사회주택을 기본으로 서민형 사회주택으로 세분하면 민간재원도 확보하면서 정책 오류는 줄일 수 있다.

공공형 사회주택(일정기간 거주후 퇴소), 민간형 사회주택(입주전 판매, 일정 거주후 구입 등)체계로의 정책개편 방안도 필요하다.

베트남이 확보한 차별적 정책프로그램으로 필요주택 수요도 확충하고, 정책의 공공성 효과도 높여나가는 방향으로 검토할 필요가 있다는 생각이다.

의식주가 안정되면 사람들은 행복해진다. 상하(常夏)의 나라 베트남은 먹고, 입는 비용은 상대적으로 적다. 주거만 안정되면 가족 구성원 모두가 행복한 삶을 누릴 수 있다.

서민이 행복한 집 만들기는 우리를 포함, 지구촌 공동체가 함께 풀어야 할 숙제이다. 베트남이 도시화 과정에서 직면한 주거문제를 사회주택 정책으로 잘 풀어나갔으면 하면 바람이다.

석태문 박사의 칼럼은 본지와 '뉴스퀘스트'에 동시에 게재됩니다.

석태문 박사는

경북대를 졸업했으며 동 대학원에서 ‘경상북도 능금산업 발달사’로 박사학위를 받았다. 대구경북연구원에서 선임연구위원으로 대구경북 지역 사회 및 경제발전 관련 연구활동을 활발히 하고있으며 지난 3월부터 베트남 다낭사회경제연구원에서 연구년을 보내고 있다.

 


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