- 시중은행들, 부동산담보가액 비율 70%로 낮추거나 이자율 높여 대출
- 콘도텔 보장수익 약속 불이행, 기획부동산업체 유령프로젝트 피해…구매자들 시장 외면
[인사이드비나=호치민, 응웬 늇(Nguyen nhut) 기자] 2020년 베트남 부동산시장은 사기분양, 유동성 부족, 신용긴축 등으로 어려움을 겪을 것으로 전망됐다.
전문가들은 베트남 부동산시장이 지난 5년간 고속성장을 거듭해 고점에 이르렀으며, 이런 이유로 부동산개발자들은 예전처럼 수익을 내기 힘들어 투자를 꺼리는 반면 구매자들은 가격이 더 떨어지기만을 기다리는 상황이라고 분석했다.
건설부에 따르면 지난해 하노이, 호치민시 및 일부 해안지역의 아파트 거래건수는 전년대비 26.1%감소한 8만3000건이었다. 특히 리조트 유형의 부동산 거래는 6200건으로 20% 감소했다.
◆부동산업체 수익 기대난에 투자꺼리고, 구매자는 가격하락 기다리는 상황
부동산 개발업체 EZ부동산(EZProperties)의 팜 득 또안(Pham Duc Toan) 대표는 “2020년 부동산시장의 가장 큰 과제는 일명 ‘유령 프로젝트’라 불리는 여러 개발 프로젝트들로 인해 마음이 돌아선 구매자들의 심리를 되돌리는 것”이라고 말했다.
유령 프로젝트란 건설면허가 없거나 공사를 진행할 수 없음에도 계획단계에서 사기분양하는 부동산개발 사업을 말한다.
호치민시 공안은 지난해 9월 기획부동산업체 알리바바(Alibaba)의 사기분양 사건을 적발했다. 알리바바는 600ha(180여만평)의 농지를 매입해 신도시가 들어설 것이라고 속여 6700여명의 투자자들에게서 2조5000억동(1억800만달러) 상당의 피해를 안겼다.
콘도텔 또한 리조트 유형 부동산의 첫번째 실패 사례로 남았다. 콘도텔은 3년 전에 등장한 비교적 새로운 부동산 유형으로, 개인 소유지만 일반적으로 상업용 호텔처럼 운영되는 콘도와 호텔의 혼합형 건축물이다. 한국에서도 많이 등장한 수익보장 분양형 호텔과 같은 것이다.
부동산 개발업체 엠파이어그룹(Empire Group)이 지난해 11월 자금난으로 다낭시에서 공급한 콘도텔 '코코베이다낭(Cocobay Da Nang)'의 분양자에게 당초 약속했던 수익금을 지급할 수 없다고 발표하자, 콘도텔 투자를 위해 무리한 대출을 받았던 수백명 피해자들을 빚더미로 내몰았다.
엠파이어그룹 외에도 다른 콘도텔 개발업체들 역시 약속된 수익지급을 이행하지 못하는 등 상황이 좋지 않다.
중부지방 해안휴양도시 냐짱(Nha Trang)에 위치한 콘도텔 바비코(Bavico)는 연 15% 수익지급을 약속했지만 지키지 못했으며, 연 8%대로 낮춰 지급하는 방안을 투자자들과 합의했지만 이마저도 이행하지 않았다.
◆"가격상승 가능성 희박…아파트와 리조트 부문 가장 큰 영향 예상"
이와 같은 상황에서 올해 부동산시장의 유동성은 더 떨어질 것으로 예상돼 가격이 오를 가능성은 매우 희박할 것으로 전망되고 있다. 또안 대표는 “아파트 및 리조트 부문이 가장 큰 영향을 받을 것”이라고 예상했다.
응웬 쩐 남(Nguyen Tran Nam) 베트남부동산협회장은 “부동산시장에서 공급부족은 2018년부터 계속돼왔다”며 “공급부족세는 2022년까지 지속될 것으로 예상돼 올해 부동산시장은 공급부족이 가장 큰 문제일 것으로 생각한다”고 밝혔다.
호치민시부동산협회가 최근 발표한 보고서에 따르면 지난해 9월까지 완공된 프로젝트는 1만2453세대로 전년동기대비 53% 감소했고, 사업허가는 72%나 감소해 12건에 불과했다.
보고서는 부동산 부문의 여러 규제가 서로 상충돼 개발업자들의 허가취득을 더욱 힘들게 만들었다고 분석했다.
부동산컨설팅업체 CBRE는 지난해 10월 “낮은 수익성으로 인해 부동산 개발업체들이 새로운 프로젝트를 시행하지 않아 2019년 3분기 공급은 전무할 것”이라고 밝힌 바 있다.
하 꽝 훙(Ha Quang Hung) 건설부 주택관리국 부국장은 “알리바바가 저지른 것과 같은 사기분양은 정부로 하여금 토지규제를 더욱 강화하도록 만들어 토지매매가 더욱 어려워졌고, 구매자들 또한 부동산 취득에 매우 신중한 자세를 취하게 되었다”고 말했다.
응웬 반 딘(Nguyen Van Dinh) 베트남부동산협회 사무총장은 “법적인 규제는 이미 새로운 것은 아니나 특히 지방에서 토지관리 규정을 개정하고 있기 때문에 부동산시장에는 계속 걸림돌로 작용할 것”이라고 말했다.
부동산컨설팅업체 새빌스(Savills) 관계자는 “정부가 리조트 부동산이나 오피스텔 등 특정 부문을 대상으로 명확한 규제와 기준을 언제 내놓을지 불투명해, 올해도 이런 불안 요소가 시장불안성을 키울 것”이라고 내다봤다.
시중은행들은 1년 넘게 부동산 부문, 특히 고급부동산 부문에 대한 대출심사를 강화하면서 부동산시장이 안고 있는 불투명성과 부실채권을 경계하고 있다.
지난해 2분기 시중은행들은 주택담보대출 이자율을 1~2%포인트 높였고, 일부 은행들은 기존 규정이었던 부동산가액의 80~90% 대신 새로운 규정을 마련해 부동산가액의 70%를 넘지 않는 선에서 대출을 진행하기도 했다.
