- 대손충당금비율 상향…주택담보대출 50%→150%, 상가대출 150%→200%
- 단기적 충격, 장기적으로는 시장발전 촉진…부동산기업들 회사채 등으로 눈돌려
[인사이드비나=호치민, 투 탄(Thu thanh) 기자] 베트남 부동산시장에 대출규제의 역설 효과가나타날 것이라는 분석이 나왔다. 중앙은행(SBV)의 신용(대출)긴축이 개발업자들에게는 단기적 충격을 줄 수 있으나 장기적으로는 부동산시장 발전 촉진에 도움이 될 것이라는 이야기다.
부동산컨설팅업체 새빌스(Savills)의 스 응옥 크엉(Su Ngoc Khuong) 박사는 “SBV가 부동산시장 신용긴축에 들어갔지만 매력적인 프로젝트를 가진 개발업체들은 은행, 구매자, 협력업체로부터 재원을 조달할 수 있을 것”이라며 “부동산시장 대출을 제한해도 전문개발업자들은 신규 부동산개발에 큰 영향을 받지 않을 것”이라고 전망했다.
SBV는 지난 1월1일부터 은행부문에 대한 안정성 비율을 강화하는 시행령 “의정 22호”를 시행했는데, 이는 부동산 부문에 대한 신용을 강화하는 두가지 정책에 초점을 맞추고 있다.
첫째는 2022년 9월까지 중장기대출에 사용되는 단기자금 비율을 현재의 40%에서 30%로 4단계로 나눠 단계적으로 축소하는 것이다. 두번째는 주택담보대출 대손충당금 비율을 50%에서 150%로, 상가대출은 150%에서 200%로 높이는 것이다.
전문가들은 SBV의 이러한 정책은 고위험 부동산에 대한 대출 규모를 크게 줄일 수 있을 것이라 내다보고 있다. 부동산시장의 이러한 신용긴축은 일부 부동산개발업자들에게는 악재로 작용할 수있지만 대부분의 개발업자들은 이같은 SBV의 정책을 오히려 환영하는 분위기다.
부동산개발업체 DRH홀딩스의 응오 득 선(Ngo Duc Son) 대표는 “최근 몇년동안 사업비 마련을 은행 및 고객들로부터의 레버리지로 조달해 왔다”며 중앙은행의 신용긴축에 영향이 없다고 밝혔다.
선 대표는 “채권자들에게 지불하는 이자가 연평균 12~14%의 매우 높은 수준이지만 레버리지를 이용하는 것만이 회사가 선택할 수 있는 유일한 방법이었다”고 자본조달 배경을 설명했다.
레버리지란 투자수익을 높이기 위해 부채를 끌어다가 자산매입에 나서는 투자전략이다. 과도한 레버리지는 위험성을 높여 채권자들이 빌려준 자금을 돌려받지 못할 위험이 있다. 영국 및 호주에서 기어링(Gearing)으로 알려진 이 투자전략은 부동산개발업자들의 경쟁력을 약화시키고 채권자인 은행의 위험률을 높였다.
선 대표는 “은행들이 부동산 부문 신용을 강화하면 채권자, 채무자 모두 위험이 감소해 상호이익에 도움이 될 것”이라며 “부동산시장은 곧 새로운 상황에 적응하고 지속가능한 다른 대출 방안을 찾을 것”이라고 말했다.
SBV가 부동산시장 신용을 강화함에 따라 많은 부동산개발업자들이 향후 프로젝트에 대한 재원조달 방안 마련에 부심하고 있다. DRH홀딩스는 프로젝트 개발 속도를 늦출 계획이다.
호치민시 9군에서 부동산 프로젝트를 개발중인 한 기업의 임원은 “예전에는 최소 5개 이상의 프로젝트를 동시에 진행했지만, 올해는 동시진행 프로젝트 수를 2개로 줄일 계획”이라고 밝혔다.
부동산개발업체 DKBA의 응웬 호앙(Nguyen Hoang) 대표는 “SBV의 신용규제 강화 이후 많은 부동산개발업자들이 재원조달에 단기적으로 어려움을 겪었으나 이를 타개하기 위한 방안으로 자금조달처를 다양화해 이제는 은행대출에 크게 의존하지 않고 있다”고 말했다.
부동산개발업자들은 신용긴축이 진행됨에 따라 지난해부터 회사채 발행으로 재원을 조달하는 경향을 보이고 있다.
호앙 대표는 “정부는 투명성과 안전성 보장을 위해 부동산기업에 대한 회사채 신용등급 제도를 마련해 시행할 필요가 있다”고 주장했다.
경제전문가 껀 반 륵(Can Van Luc) 박사는 “SBV는 주택부문에 대한 투기수요보다 실수요 자금유입을 원하고 있어 새로운 정책이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높다”고 평가했다.
즈엉 티 탄(Duong Thi Thanh) SBV 통화정책국 부국장은 “새 시행령 시행 이전에 SBV는 부동산기업의 신용흐름과 안전한 신용성장을 도모하기 위해 부동산기업에 대한 자본구조조정 로드맵을 마련해 둔 상태”라고 밝혔다.
이에 대해 일부 전문가들은 부동산시장 거품을 방지하고 지속가능한 성장방식을 찾도록 신용긴축이 더 일찍 이루어졌어야 했다고 주장했다.
