하노이 고급 부동산 시장은 구매 문의가 끊길 처지로 추락하고 있다. 부동산 전문가들에 따르면, 고객과 투기꾼들은 더 이상 이 부분에 관심이 없어 하노이 시장을 떠나고 있다고 한다.
수요가 없다.
하노이에서는 수십 건의 고급 아파트 프로젝트가 진행되어 심지어 공사가 끝났음에도 개발업체들은 여전히 두통을 앓고 있다. 6년 전 이 시장이 과열되었을 당시 개발업체들은 완공된 주택의 분양가를 1㎡당 1억 VND(약 500만원) 이상으로 광고했다. 따라서 구매자들이 아파트를 구입하기 위해서는 13억 ~ 27억 VND을 지불해야 했으며, 그 중 일부 펜트하우스의 분양가는 약 1,000억 VND에 달하기도 했다.
그러나 2년 전부터 프로젝트가 완공되기 시작하면서, 투자자들은 분양업체들이 ㎡당 매매가를 공개하지 않는다는 사실을 알았다. 그러나 이 시점의 판매는 공급이 끊겨 버렸고 심지어 거래조차 없는 실정이 되었다.
지금까지 고급 아파트 프로젝트의 90%가 완료되었지만, 개발업체들의 판매 계획은 여전히 계획뿐이다. 이는 하노이의 고급 부동산 프로젝트에 대한 전형적인 이야기다. 최근에도 이 분야는 개선되기는커녕 문을 닫는 사업장도 나타나고 있다. 지난 2년 동안 시장에서는 고급 아파트를 찾는 수요가 없어 많은 프로젝트가 어려움에 처하기 시작했다.
최근 베트남부동산협회는 고급 아파트 공급이 올해 2분기 말 115 세대에서 3분기 말 1,322 세대로 증가했다고 발표했다. 3개월 동안 90 세대의 고급 아파트가 거래됐는데, 이거래량은 하노이에서 공급된 고급 아파트의 약 2%에 불과한 규모다.
따라서 연말이 다가올수록 많은 개발업체들은 이 부문의 판매를 촉진할 방법을 모색하고 있다. 하노이 서호 투이꾸에(Thuy Khue) 길에 위치한 대규모 고급 아파트 프로젝트는 개발업체가 구매자와 투자자를 유치하기 위해 다양한 판촉 행사를 시작했지만 거래 실적은 거의 없는 편이다. 하노이 딴쑤언(Thanh Xuan) 레반릉(Le Van Luong) 길에 있는 고급 아파트 프로젝트들은 구매자를 끌어들이기 위해 "퇴근 후 분양"이라는 전략으로 분양시장을 요란하게 확산시키고자 애쓰고 있다.
응웬반딘(Nguyen Van Dinh) 베트남부동산협회 회장은 하노이에서 투자자들이나 투기꾼들의 분양권 전매는 매우 드물다고 한다.
그 이유는 지금 시점에서의 부동산 매매가는 몇 년 전만큼 높지 않기 때문이다. 심지어 많은 프로젝트에서는 다양한 형태로 분양가를 낮추고 있으면서도 쉬쉬하는 분위기다. 투자가들과 투기꾼들은 하노이 대신 부동산 가격이 낮은 지방의 신흥 시장으로 옮겨가, 그 지역의 부동산 가격을 상승시킬 가능성이 있다. 위 사실을 보면 투자자들과 투기꾼들은 하노이 부동산에 대해서 더 이상 미련이 없어 보인다고 응웬반딘 회장은 말한다.
부동산 시장은 계속 어려울 것인가?
최근 공포된 시행령 19/2017/TT-NHNN의 조항에 따르면, 2019년 1월 1일부터 외국은행의 각 신용 기관과 지점은 현재 45% 수준인 중·장기 대출을 위해서 단기 자본의 최대 40%만을 사용할 수 있으며, 부동산 사업에 대한 대출 계좌의 신용위험가중치는 200%이다. 이는 신용 대출을 강화하겠다는 것을 의미한다. 왜냐하면 부동산 신용대출은 통상 중·장기 대출로서 고급 부동산 시장에 다소 영향을 미치기 때문이다.
금융·경제 전문가인 응웬찌히에우(Nguyen Tri Hieu)는 부동산 신용위험가중치가 150%에서 200%로 증가하면, 은행은 부동산 대출을 강화하거나 자기자본을 증가시키게 될 것이라고 한다. 이는 은행의 수익성에 큰 영향을 미치므로 은행은 이익 손실을 상쇄하기 위해 대출 금리를 인상할 수밖에 없을 것이다.
그는 “부동산 대출 금리가 인상되면 부동산 가격이 상승하고 은행 대출은 제한될 것이기 때문에 부동산 개발업자와 투자자 그리고 구매자 모두에게 나쁜 결과를 가져올 것입니다.”고 말했다.
