[인사이드비나=조길환 기자] 서울시가 재개발의 걸림돌로 작용하고 있는 주거정비지수제 등 6가지 규제를 완화해 오는 2025년까지 연평균 2만2000가구, 5년간 총 13만가구의 주택공급을 추진한다. 

오세훈 서울시장은 26일 이같은 내용의 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화방안’을 발표했다. 오세훈 시장은 앞으로 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000가구, 총 11만가구를 공급, ‘재개발‧재건축 정상화’로 2025년까지 총 24만가구의 주택을 공급하겠다는 계획도 밝혔다.

오세훈 시장은 "2015년부터 서울시내에 새롭게 지정한 재개발 구역이 단 한 건도 없다"며 "중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해 재개발 재건축 정상화 과제가 반드시 선결돼야 한다"고 강조했다.

◆집값 자극 덜하고 주거환경 개선 효과 큰 재개발부터 가동 

재개발 6대 규제 완화방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제완화 통한 사업성 개선 ▲매년 ‘재개발구역 지정 공모 등이다.

서울시는 재개발 규제완화에 대해 “재건축시장의 경우 일부단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있는 만큼 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발사업에 대한 규제 완화책을 우선 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 본격추진 하기 위한 것”이라고 밝혔다.  

서울시에 따르면 2015년 이전 재개발구역으로 지정된 사업장을 통해 2025년까지는 연평균 1만2000가구가 꾸준히 공급가능하지만, 2026년 이후엔 입주물량이 연평균 4000가구로 급감할 것으로 분석되고 있다.

◆주거정비지수제 폐지, 법적요건만 충족하면 사업 가능

이번 재개발 규제완화에서 가장 주목되는 내용은 주거정비지수제 폐지이다. 주거정비지수제는 박원순 전 시장 재임시절인 2015년 도입된 것으로 재개발을 위해서는 법적요건과 함께 주거정비지수(100점 만점에 70점이상)를 다같이 충족토록해 사업추진에 어려움이 많았다.

이번 주거정비지수제 폐지에 따라 앞으로는 법적요건만 갖추면 재개발구역 지정이 가능해진다. 현행 법적요건은 필수항목(노후도 동수 3분의2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고, 선택항목(노후도 연면적 3분의2 이상, 주택 접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 1ha당 60가구) 가운데 1개이상 조건을 충족하면 된다. 

서울시는 "현재 재개발 필요지역 중 법적요건이 충족되는 곳은 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능지역이 14%에 불과하다"며 "주거정비지수제 폐지는 노후지역의 주거환경개선을 위한 해결책이 될 것"이라고 설명했다.

 

◆공공기획 전면 도입, 구역지정기간 5년→2년 단축

사전타당성조사부터 정비계획수립 단계까지 서울시가 주도하는 공공기획 전면도입으로 구역지정 소요기간을 5년에서 2년이내로 단축한다.

주민동의율 확인절차는 3단계에서 2단계로 간소화하되 주민갈등 최소화를 위해 주민제안 단계의 필수동의율을 10%에서 30%로 높일 계획이다.

재개발 해제구역 중 노후·슬럼화해 주거환경개선이 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 해제지역 70%가 동북‧서남권에 집중돼있어 지역균형 개발 효과도 기대할 수 있다.

◆주민동의 등 민주적 절차 보호강화, 확인단계는 간소화

현재 주민동의율 확인절차는 주민제안 단계(10%)→사전타당성조사 단계(50%)→정비구역지정 단계(3분의2 이상) 등 3단계로 돼있는데 공공기획 도입에 따라 사전타당성 조사단계가 통합‧폐지되는 만큼 3단계에서 2단계로 간소화된다. 대신, 사업 초기단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민간 갈등을 최소화한다. 정비구역지정 단계는 3분의2 이상 동의율이 그대로 유지된다.

◆재개발해제구역의 신규 구역지정 

재개발해제구역중 노후화‧슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 

서울시 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳중 약 54%인 170여곳이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 나타났다. 

이들 지역은 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능해진다. 특히, 해제지역의 70%가 동북‧서남권에 집중돼있어 재개발 재추진이 활성화되면 지역균형발전 효과도 기대된다.

◆2종 7층 높이제한 적용지역→2종 일반주거지역으로 완화, 사업성 개선

2종 일반주거지역중 난개발 등을 막기위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진시 주거환경개선을 위해 규제를 완화한다.  

이렇게 되면 정비계획수립시 2종 일반주거지역 수준의 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%) 적용과 함께 7층 이상 건축이 가능해 사업성이 크게 개선된다. 

현재 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있으며 이가운데 2종 7층지역은 약 61%(85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있어 2종 7층지역에 대한 규제완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 예상된다.

◆매년 ‘재개발구역지정 공모’ 실시

구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높이기 위해 매년 재개발구역지정 공모를 실시해 연 25개이상 구역을 발굴할 계획이다.

서울시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다. 

◆10월까지 준비절차 마무리…투기차단 대책도 마련

서울시는 6대 규제완화책 시행을 위한 준비절차로 오는 10월까지 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경을 마무리하고 투기방지 대책도 마련할 계획이다.

투기방지대책으로는 재개발구역 후보지 공모시 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시해 고시일이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천차단할 방침이다.