[인사이드비나=조길환 기자] 윤석열 정부 임기 5년간 서울 50만호 등 수도권 158만호를 비롯해 전국에 270만호의 주택이 공급된다. 이 가운데 청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 분양되는 ‘청년원가/역세권 첫집’이 50만호 공급된다.

원활한 주택공급을 위해  신규택지 개발, 신규정비구역 지정확대, 재건축부담금 완화, 민간도심복합사업, 통합심의를 통한 공급시차 단축 등이 추진된다. 주거환경 개선과 안전강화를 위한  GTX 조기개통 및 착공, 반지하는 재해취약주택 거주자 주거지원 종합방안 연내 마련 등 주거환경 혁신과 안전강화 등도 병행된다. 

국토교통부는 16일 향후 5년간 주택공급계획, 민간활력제고, 공공지원, 주택품질제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 '국민 주거안정 실현방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.

[향후 5년간 공급계획]

향후 5년간(`23~`27년) 공급될 주택은 총 270만호 수준(연평균 54만호, 인허가 기준)이다. 윤석열 대통령은 '250만+α(알파)'를 공약했는데 α가 20만호로 정해진 셈이다.

◆ 지역별 공급물량

수요가 많은 지역에 보다 많은 주택이 공급된다. 가장 수요가 많은 서울은 지난 5년간(‘18~’22) 공급된 주택(32만호)보다 50%이상 증가한 50만호를 공급한다. 수도권 전체(서울포함)로는 도심•역세권•3기신도시 등에서 총 158만호가 공급(지난 5년대비 29만호 증가)된다.  

비수도권에서는 광역•자치시 52만호, 8개도 60만호 등 모두 112만호가 공급된다. 광역•자치시 물량은 지난 5년간보다 4만호 많고, 8개도는 20만호 줄어든 것이다.

◆ 사업유형별 공급물량 

도심내 재개발•재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년(41만호)대비 약 11만호 늘어난 52만호가 공급된다. 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만호) 대비 약 24만호가 많은 88만호를 공급하게 된다.

[국민 주거안정 실현 5대전략]  

1. 도심 내집마련 기회 확대
도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발•재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 신규도입해 활성화한다.

■ 재개발•재건축 사업 정상화 착수 

◆ 신규 정비구역 지정 촉진

공급기반 회복을 위해 향후 5년(‘23~’27)동안 지자체와의 협력강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만호(’18~‘22년 12.8만호보다 70%이상 많은 수준) 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.

서울은 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기•인천은 역세권, 노후주거지 등에 4만호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정해나간다. 정비계획 가이드라인 사전제시를 통해 구역지정 소요기간을 단축한다(5년→2년). 

◆ 재건축부담금 합리적 감면

현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자•고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다.

재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월내 세부감면을 발표하고, 이후 ‘재건축이익환수법’ 개정안을 발의한다.

◆ 안전진단 제도개선 착수

구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정해(예컨대 30~40% 수준) 재건축사업의 문턱을 낮춘다. 지역여건을 잘 아는 지자체가 시장상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무사항인 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청시에만 시행토록 한다.

최근의 시장안정 기조가 유지될 수 있도록, 시장상황을 면밀히 모니터링해 적용범위•시행시기 등에 대한 최적대안을 연말까지 제시할 계획이다.

◆ 정비사업 전문성•투명성 강화 등

주민희망시 조합설립없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정요건을 완화(전체토지 1/3이상 신탁 필요→국공유지 제외한 토지의 1/3이상)하고, 주민-신탁사간 공정한 계약 체결 및 토지주 권익보호를 위한 표준계약서를 도입한다.

또한, 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합처리될 수 있도록해 조합설립절차 생략, 계획통합 등으로 사업기간이 3년이상 단축될 것으로 기대된다.

■ 도심복합사업 개편

역세권 등에서 주거•상업•산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화 수 있도록 ‘민간 도심복합사업’을 신규도입하고 2023년 상반기중 공모에 착수할 계획이다.

이 모델은 신탁사∙리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력하여 도심•부도심•노후역세권 등에서 복합개발을 신속히 추진하는 사업(기존 공공도심복합사업 개선)이다.

낙후•저이용된 지역은 첨단산업중심의 성장거점형으로, 노후역세권•준공업지 등은 주거중심형으로의 개발을 유도한다. 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브를 적용하면서, 필요시 규제특례(가칭 도시혁신계획구역 지정 등)를 부여해 도시경쟁력을 강화한다.  

개발이익의 적정수준 관리를 위해 공급 주택의 일부는 공공임대 또는 공공분양으로 의무 기부채납하는 등 충분한 공공기여가 이루어지도록 하고, 필요시 이익상한제 도입도 검토한다.  

기존 공공 도심복합사업 후보지의 경우 원칙적으로 신속한 공급 및 혼란 방지를 위해 기존방식을 유지하고, 예정 지구지정 등의 후속조치를 신속히 추진해나간다. 그러나 호응이 낮은 사업장(예컨대 동의율 30%미만)의 경우 공공후보지 철회후 민간사업으로 전환을 적극지원한다.  

2. 쾌적한 주거환경 조성

■ 우수입지 공공택지 신규 지정

안정적인 중장기 공급기반을 확보하기 위해 2023년까지 15만호내외 신규 택지후보지를 발굴, 10월부터 순차적으로 발표한다. 

수도권•지방의 주거수요가 높은 곳을 지정하되, 산업단지, 도심•철도 인접지역 등을 중심으로 적정규모를 발굴할 예정이며, 철도역 인근 부지의 경우, 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 Compact-city 컨셉을 적용하여 개발할 계획이다.

■ 신도시 정주환경 개선

3기 신도시 등은 GTX-A 조기개통(‘2024년 6월 이전), B•C노선 조기착공 등 주요 교통사업을 신속히 이행하고, 도첨산단 중복지정(2023년 하반기), 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 계획이다.

2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통여건 개선을 위한 전수조사를 실시하고 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 마련해 나간다. 1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년중 수립할 예정이다.

지방권은 광역 교통체계가 상대적으로 충분치 않고 중소-대도시간 연결성도 부족한 점을 감안하여, 메가시티를 중심으로 광역철도 선도 사업과 방사형 순환도로망 구축 등을 가속화 한다.  

■ 지방 주거환경 개선

그간 수도권 위주로 추진되어 왔던 공공재개발, 공공도심복합사업 등을 지방의 사업여건에 맞춰 개선한다. 아울러, 농·어촌 등의 주택 품질 및 주거 환경 개선을 위한 노후주택 개보수 사업 등도 적극 추진한다.

■ 재해취약주택 해소대책 마련

반지하•고시원 등 재해취약주택에 대해서는 주거복지망 강화 등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안을 마련한다. 우선 9월부터 관계부처·지자체와 협력해 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수한다. 

또한, 재해우려 주택에 대한 개보수, 정상거처 이주 등을 추진한다. 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티시설 등 용도변경을 추진하는 한편, 비정상거처 거주자 우선공급 확대(‘21년 6000호→연 1만호 이상), 도심 신축매입 및 전세임대 물량 확대 등을 추진한다.

민간임대 이주 희망시 전세보증금 무이자대출을 지원(3000호 이상)하고, 주거급여 지원확대 등 전반적인 주거복지망을 강화한다. 

3. 주택공급 시차 단축

■ 통합심의 전면도입 등 절차개선

각종 심의 및 영향평가를 통합해 심의하는 통합심의를 민간 정비 및 도시개발사업에도 도입하고, 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용해 공급기간을 단축한다.

또한, 100만㎡이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고, 정비사업 변경시 총회 등 동일절차는 일괄 처리한다.

■ 소규모사업 추진 애로요인 해소

현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용해 개발밀도를 높이는 등 소규모 정비에 대한 금융•세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다.

아울러, 도시형생활주택은 1~2인가구 수요 및 유연한 주거공간 활용이 가능토록 총 세대수를 확대(300세대→500세대)하고, 투룸 비중을 현행 전체세대의 1/3에서 1/2까지 상향하되, 교통혼잡 및 주차난 방지 장치도 충분히 마련할 예정이다.

■ 주택공급 촉진지역 제도 도입 검토

인허가 감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로, 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도신설을 검토한다. 

4. 끊어진 주거사다리 복원

내집마련의 단계별(준비, 도약, 완성)로 구성된 맞춤형 주거지원 프로그램을 마련한다. 특히, 청년원가/역세권 첫집, 민간분양 新모델 등은 내집마련 희망 무주택자를 위해 초기 자금마련 부담 등을 크게 낮춘 모델이다.

■ 청년원가/역세권 첫집 공급 추진

청년원가/역세권 첫집은 공공택지, 도심정비사업 용적률상향, 기부채납물량 등을 활용해 건설원가 수준(시세 70%이하)으로 공급되고, 저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양주택이다.

청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 폭넓게 분양 기회를 제공하는 한편, 분양가가 시세대비 크게 저렴한 점을 감안하여 공공 환매 등으로 시세차익 일부를 환수할 예정이다.

3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수입지 중심으로 총 50만호 내외의 공급계획을 수립중이며, 세부 공급방안 등은 9월 ‘청년 주거지원 종합대책’에서 공개할 예정이다. 

■ 新모델 민간분양 주택 도입(가칭 내집마련 리츠)

임대로 살면서, 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수있는 신개념 민간분양 모델을 도입한다. 주택도시기금 등이 출자한 민간리츠가 공급주체로서, 수분양자는 분양가의 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환시(6•8•10년차) 감정가로 납부하게 된다. 

우선 공공지원 민간임대 용지로 공급예정인 기존택지중 우수입지에서 시범사업에 착수하고, 수요자 호응 등을 보아가며 세부모델을 확정, 도심입지 등에도 확대해 나갈 계획이다. 

5. 주택품질 제고

◆ 층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고

바닥두께 강화시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하는 한편, 소음저감매트 설치 저리대출지원을 추진한다. 법정기준 이상의 주차편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가비용은 분양가에 가산할수 있도록 한다.

◆ 공공임대주택 혁신

양질의 공공임대주택 및 부담가능한 공공분양주택 공급을 늘리고, 주거급여 지원도 단계적으로 확대한다. 공공임대주택 면적과 내외부 품질을 개선하면서, 민간  분양주택 매입후 임대주택으로 공급하는 사업 등을 추진한다. 

[향후 일정]

정부는 ‘층간소음 저감•개선대책(8월)’, ‘재건축부담금 감면대책(9월)‘ 및 ‘청년 주거지원 종합대책(9월)’ 등 세부내용을 담은 후속대책을 연이어 발표한다. 또한 추가 신규택지 발표(10월), 청년원가주택 등 사전청약(12월) 및 민간분양 新모델 택지공모(12월), 민간도심복합 사업공모(내년 상반기) 등을 통해 개별사업도 조기에 구체화하고 체감도를 제고해나갈 계획이다.

이와관련한 행정조치 및 입법사항 등을 연내 모두 완료하고, 법률 개정사항은 국회 협의에 신속히 착수해 금년 개정 및 내년 상반기 시행을 목표로 추진해나가기로 했다.

원희룡 국토교통부 장관은 “이제는 공급정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”며 “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내집마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다”고 강조했다.